Skutočnou motiváciou pri zdaňovaní bývania je totiž zdaniť majetok, nie veľkosť plochy, na ktorej stojí budova. Aktuálny spôsob však ignoruje všetky charakteristiky nehnuteľnosti – kvalitu, vek, hodnotu atď. Podlahová plocha je jednoduchý a aspoň sčasti dobrý indikátor pre aproximáciu hodnoty nehnuteľnosti. Každé poschodie domu zvyšuje jeho hodnotu,  a preto je spravodlivé rovnako zdaniť každé poschodie. Jednoposchodová maloobchodná predajňa o veľkosti 10 000 m2 dnes platí vyššiu daň než vlastník 10 poschodového business centra so zastavanou plochou 1 000 m2. Pritom spravodlivejšie zdaňovanie nehnuteľností nemusí nutne znamenať neúmerné zvýšenie daňového zaťaženia domácností. Veď samosprávy môžu vyvolané dopady tlmiť aj zmenou sadzby dane.

A prečo vlastne chceme zdaňovať majetok? Ak akceptujeme potrebu poskytovať verejné služby, tak základnou otázkou je ako zabezpečiť dostatočný príjem na ich financovanie. Tu sa ekonómovia zhodujú, že majetkové dane patria k tým, ktoré najmenej obmedzujú ekonomický rast[2] na rozdiel od napríklad dane z práce.

Napriek tomu je na Slovensku príjem z majetkových daní len minimálnym zdrojom financovania samospráv. V roku 2015 tvoril príjem miest a obcí z dane z príjmu fyzických osôb viac ako 74 % zo všetkých daňových príjmov. Naproti tomu celkový príjem z nehnuteľností na bývanie[3] tvorí len 1,6 %. V medzinárodnom porovnaní sa tak radíme ku krajinám s najnižším výnosom daní z nehnuteľností v pomere k výkonu ekonomiky a nedosahujeme ani polovicu priemeru v EÚ (Graf 1). Navyše v mnohých krajinách EÚ je už dnes systém zdaňovania založený na princípoch hodnotového režimu[4].

Ak chce Slovensko v príjmoch domácností dobiehať vyspelejšie krajiny EÚ, nutne musí realizovať aj zmeny v daňovom mixe v prospech menej bolestivých daní. Potvrdzujú to aj mnohé odporúčania viacerých zahraničných inštitúcií (OECD, MMF, EK). K myšlienke zdaňovať nehnuteľnosti podľa ich hodnoty sa otvorene prihlásili aj posledné dve vlády na Slovensku[5]. Príklad z konca júna nám však jasne odpovedá prečo sa od roku 2012 reálne nič nezmenilo.

Presadzovať reformy je náročné a často aj politicky nákladné. Mnohé reformy majú potenciál prispieť k zlepšeniu životnej úrovne v spoločnosti. Organizácia pre ekonomickú spoluprácu a rozvoj preto cielene analyzuje spôsob implementácie reforiem v členských krajinách a odporúča nepodceniť hlavne nasledujúce aspekty[6]:

• Čím citlivejšia téma, tým je potrebný silnejší mandát, silnejší líder a podpora vlády.
• Úspešné reformy boli spravidla sprevádzané efektívnou komunikáciou so všetkými dotknutými subjektmi.
• Kvalitné podkladové analýzy pomôžu vyladiť črty reformy a poskytnú argumenty na jej podporu.
• Inštitúcie musia byť dostatočne pripravené na hladkú implementáciu zmien.
• Implementácia reforiem si vyžaduje čas. Príprava analýz a komunikačná kampaň si vyžadujú adekvátny časový priestor.
• Úspešná implementácia reformy môže vyžadovať niekoľko pokusov.

Prvý pokus smerom k spravodlivejšiemu zdaňovaniu nehnuteľností nevyšiel. Verejná diskusia by pravdepodobne vyzerala inak, ak by niekto upozornil na existujúcu anomáliu, ktorá spôsobuje rozdielne zdanenie rovnakej podlahovej plochy, respektíve hodnoty stavieb. Nedostatok dát a faktických argumentov sťažuje konštruktívnu diskusiu.

OECD radí nevzdať sa. Šance na úspešnú zmenu zvýšime lepším vysvetlením cieľov a potenciálnych dopadov zmeny. Na to však analytici potrebujú dáta, ktoré v súčasnosti nie sú k dispozícii. Na  úrovni katastra je preto nevyhnutné začať zbierať údaje o charakteristikách nehnuteľností, ktoré pomôžu zmapovať štruktúru nehnuteľností na Slovensku. Medzitým bude nutné nájsť silného lídra reformy a vydať sa smerom, ktorý už nejedna vláda deklarovala vo svojom programovom vyhlásení – zaviesť hodnotový princíp zdaňovania nehnuteľností.